政策组合拳带火上海二手房市场，“老破小”正悄悄逆袭

上海房地产交易中心数据显示，10月13日当天，上海全市二手房成交量达到1334套。这一数字打破了今年6月29日二手房成交量1210套的记录，创下一年来上海二手房的最高日成交量纪录。

在这一轮上涨中，有一个类型的房源成了市场宠儿，走出了自己的独立行情。

二手房国庆后交易火热

这波二手房成交量破纪录，与九月末发布的“沪七条”有关。

从成交量数据上看，新政发布后，恰逢国庆假期，虽然成交量相比假期前有所下滑，但相较去年“十一”当天整个上海只有27套网签，今年足足有220套网签！整个假期7天，上海二手房网签2012套，同比增长90%，接近翻倍。

更重要的是，这次假期也为后期行情蓄了势，不少人选择先利用假期时间看房，据链家网数据显示，国庆7天上海二手房带看量为136129人次，部分板块看房人数较平常节假期提高了30%左右。

值得注意的是，相较于今年5月份发布的“沪九条”，10月新一轮政策对楼市的刺激在数据上体现得也更迅速和灵敏。

5月“沪九条”发布后，成交上升较为缓慢，期间历经了一个多月才达到峰值，此轮新政则十几天就冲上了年度历史高值。

反而政策对一手房的刺激作用并不明显。10月份来虽然签约量有所上升，但仍旧处于较低水平。

“老破小”悄悄涨价了

在二手房交易市场中，老小区一直都是重要的部分。而最近，部分“老破小”开始悄悄涨价了。

网友“看房日记”说，自己很早就看好的房子，在这月10号准备最终谈价钱的时候，房东突然要求价格加30万。据一些房产中介透露，近期部分区域如徐汇区植物园、田林等“老破小”占较大比例的板块，均有一定数量的涨价房源。

根据贝壳数据，上海市楼龄在20年以上的老旧小区占监测小区总数的61%，在监控的重点城市中占比最高。在上海链家公布的各区二手房成交活跃度小区排行榜上，特别是静安、徐汇等区，活跃度较高的小区都建成于2000年以前。

老小区也是交易主力。根据CRIC统计，过去十年50平米以下的老公房成交活跃且稳定，平均每年成交套数占上海全市二手房成交总套数的20%左右。总价300万以下的房源，占上海二手房成交量的近六成。

此前，如果忽略2022年一段小幅回升的阶段，二手房价格差不多已经跌了三年了。

在这一轮下跌中，房龄久、条件差的“老破小”，跌幅比二手房整体下跌更大。

个别“老破小”房源价格下跌甚至超过了50%。从个盘表现来看，“老破小”的成交均价一度跌至2016年3月前后价格水平。

而也许正是前面的超跌，使“老破小”呈现出超高的性价比，加上新政策的倾斜，使其“上车”门槛变更低，从而吸引了大量的消费者。

“老破小”靠什么逆袭

除了价格上的优势，老破小还有什么优点？

“我买的'老破小'曾经几个月跌了几十万，看着数字不断下降我心里也很难受。但看到小区里散步的爷爷奶奶，楼下卖菜卖水果的各种烟火气，以及周围十分钟就能到的电影院、医院，我又觉得这样的选择还是不错。”

一位名叫七七的网友分享的帖子，引发了“上海老破小值不值得买”的话题，网友们的观点分为两派，一种并不看好“老破小”，认为空间狭窄、贬值严重；另一种则是像七七一样更注重老破小的实用性和居住性，认为其在经济条件有限的情况下是不错的选择。

也正是因为实用性和性价比，还有很多的“老破小”，在“住”和“卖”以外，靠“租”翻盘。

根据CRIC的数据，上海“老破小”板块的房子租金回报率普遍在2%左右，个别板块如世博、彭浦、甘泉宜川等均超过了2%，甚至能达到3%，而上海市整体租金回报率差不多在1.84%左右。

目前国内进入降息周期，2023年12月和2024年7月接连下调存款利率，收益最高的5年定期存款利率仅1.80%。对比之下，“老破小”的租金回报还是挺香的。

老破小的逆袭，意味着市场资金嗅到了机会。10月17日，“上海公积金”公众号发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，宣布进一步优化调整上海市住房公积金个人住房贷款政策。

在政策组合拳下，相信市场会给出更多的信心和信号。